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赛迪研究院发布“2018中国产业地产风云榜”
作者: 作者单位:中国电子信息产业发展研究院 所属类别: 2018-08-21 10:10:16 浏览:336
  2018年8月15日,赛迪顾问“2018中国产业地产风云榜”媒体发布会成功举办,并正式发布《中国上市房地产企业盈利能力和财务风险TOP50》、《中国产业地产商TOP50》、《中国产业地产项目TOP30》。
  目前,中国房地产市场正发生深刻而复杂的变化,住宅需求逐渐回归理性,商业市场过剩风险显现。产业地产,作为承载与促进产业发展的一种空间形态,在提升土地的产业价值、提升城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用,成为房地产企业转型、实体企业多元化、金融资本投资的新蓝海。万科、绿地、保利、远洋、碧桂园、三一集团、中集集团、东旭集团、黑石、淡马锡等各类主体纷纷加快布局。从本质上看,产业地产是中国园区发展到一定阶段“专业化分工、市场化运作”的必然结果。该阶段内,企业开始集聚,这意味着企业多样化需求集中爆发,园区开发、运营资金投入出现剧增。企业作为操盘主体进入,弥补了政府在园区开发运营方面的资金、人力等短板,并可以使开发运营模式灵活,空间功能、服务内容更加丰富。
  然而,我国产业地产目前仍处于起步发展阶段,发展模式相对单一,经营方式相对粗放,产业地产商和产业地产项目良莠不齐,“以产业之名、行地产之实“,”重开发销售、轻自持运营“的现象普遍存在。为此,赛迪顾问作为工信部下属,以产业和区域为研究核心的国家级智库,坚持产业地产是为了“促进产业集聚,服务区域经济”的基本原则,对国内的产业地产商的营运实力,以及产业地产项目的操盘能力等进行了科学、客观评价。
  本次发布会共分为三大篇章,即洞察篇、见证篇、趋势篇。洞察篇,对房地产行业发展背景和现状,进行了系统分析解读;见证篇,发布了《产业地产商TOP50》和《产业地产项目TOP30》排行榜;趋势篇,以资本角度对产业地产的发展前景和趋势进行了预判。
  洞察篇,赛迪顾问高级分析师王志文系统分析了房地产行业政策环境、资本环境及市场环境,并对上市房地产企业的盈利能力和财务风险表现进行了对比。她表示,全国各地出台房地产调控政策已逾百次,涉及限购、限贷、限价、限售政策等,调控地域向二线城市和三四线城市延伸,一二线城市拿地成本高昂,土地出让条件严苛。与此同时,由于房企融资渠道被收紧,融资难度增大,融资成本持续攀升。从企业表现看,宏安地产、富力地产等盈利表现较强,净资产收益率超过30%。与此同时,恒大、佳兆业、正荣、碧桂园、华夏幸福绿城、阳光城等知名房企纷纷上榜《2018房地产企业财务风险TOP50》。未来,房地产的投资属性会逐步减弱,功能属性会进一步加强,房地产企业必然会由由产品开发向空间运营迈进,长租公寓、联合办公等住宅和商业地产新业态的出现正是如此。最后,王志文还解读了赛迪顾问提出的“地产蜂巢”概念:“地产作为产业空间载体,成为众多实业开拓的起点,也成为资源与价值的集结。”
  见证篇,赛迪顾问高级分析师彭丹丹和马涵分别发布了《中国产业地产商TOP50》和《中国产业地产项目TOP30》榜单。其中,《中国产业地产商TOP50》榜单从产业服务能力、资本运作能力及经营管理能力三个维度建立一套评价体系,对榜单企业的企业性质、地理分布、财务数据和典型产业地产商运营模式进行了分析,同时还对华夏幸福、张江高科和万科普洛斯模式进行了深入的剖析。赛迪顾问彭丹丹认为,拥有产业能力是产业地产商的核心竞争力。
  《中国产业地产项目TOP30》榜单是在赛迪前期“园区行”调研基础上完成的,从环境舒适程度、招商引资水平、运营服务能力三个维度建立了一套评价指标体系。从得分分布看,目前优秀项目仍占少数,且多为国资背景开发运营,如中发展、张江高科、招商蛇口等,多数园区的招商引资水平和运营服务能力仍较弱。此外,通过分析中关村东升科技园、中关村生命科学院、龙岗天安数码城等上榜园区的成功经验,赛迪顾问马涵认为,产业地产项目的成功并不取决于项目的区位优势,产业、商业、创业等生态的构建是产业地产项目的操盘关键。
  趋势篇,赛迪顾问高级分析师林怀璟对产业地产商和产业地产项目成功的因素进行了总结,并表示:产业地产的成功不但依赖于精准的市场产业需求把握,优质的服务平台搭建和精细化管理,更要靠金融创新。随着产业地产的成熟,运用多样化的金融产品,如:类REITs,CMBS和ABS等,盘活资产,推进资产证券化,是产业地产的必由之路。近两年来,无论国内监管,还是投资者反应,都为此类创新提供了良好氛围。
  最后,赛迪顾问产业地产研究中心副总经理王延鹏进行了总结发言,并提出:目前,积极转型、投资、运营产业地产的传统房地产企业、央企国企、金融机构、实体企业等新进入者正面临“选不准城市、不了解政府、做不了产业”三大痛点。而赛迪顾问过去多年来一直服务于政府,对区域经济和产业发展具有深入的研究,并积累了丰富的产业资源,能够为产业地产商提供“从战略决策,到资源链接,到落地辅导”的产业地产开发运营的全流程一体化服务。

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