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几组数据告诉你,对于全自持用地,房地产企业不仅走在政策前,也更赚钱

发布时间: 2017-08-31 10:15   作者: 王延鹏   来源: 满天星

  数据一:2017年房地产企业销售目标提升幅度较大,房企抓紧去库存
 
  数据来源:各房企公开数据或内部数据,赛迪整理2017.07
  2016年因为房地产市场的火爆,多数房企实现了销售业绩的大幅增长,2017年在市场看淡的情况下,大部分房企仍然制订了较高的业绩目标,有些企业甚至于内部制订了增幅100%的目标,在与内部人士沟通后,个人认为这并不是房地产企业继续看好市场的原因,而是各大房地产企业加紧去库存的体现,很多房企手中持有两倍于业绩目标的土地储备,而加紧去库存的原因一是认为目前的房地产销售市场很危险,二是敏锐的察觉到了政策导向,政府必将出台抑制房价上涨的政策,但这需要较长的时间,在政策没有具体落实前抓紧去库存。
  数据二:从要求部分自持到只租不售的土地出让模式,房企寻求模式创新
  部分地块自持比例要求
   
  资料来源:各公开网站,赛迪整理2017.07
  近年来,部分地方政府在通过“招拍挂”等方式进行土地出让时,就已经对企业自持比例做出了规定,以北京为例,在土地出让时,除了“限房价,竞地价”的规则外,还对企业自持比例进行了限定,当自持面积比例投报达到预设比例时,直接进入方案投报程序。但房企拿地的热情依然高涨,此前,北京出让的4宗竞自持面积的住宅地块中,住宅全部达到竞价上限,最终房企100%自持,而今年的部分新地块则规定了上限70%的自持。今年7月,上海在全国范围内首次宣布,推出用途为“租赁住房”的地块,与之前竞拍房企竞报自持比例至100%不同,上海的这两幅地块在挂牌开始就明确,全部用于建设租赁住房。自持比例越大,对于房企资金占用就越高,变相提高了拿地门槛,淘汰掉只想进行“短平快”出售楼房的房企,留下有实力有意愿进行运营的企业。
  其实,从雄安新区计划所有房屋只租不售开始,未来很长一段时间,政府都会通过促进房屋租赁的形式抑制房价和地价。据公开资料显示,租金回报率在5%以上属于适合投资的楼市,而国内普遍低于5%租金回报率的原因在于房价上涨过快导致与租金疲软之间的矛盾。对于全部住宅自持如何解决盈利模式的问题,各大房企还在试水阶段,以万科为例,通过“住房众筹”的运营办法,将住宅项目分成几个份额,以单元或栋为单位,筛选符合当地产业政策导向的企业,与这些企业成为合作伙伴,定制化住宅项目,将份额分给每个企业,万科实际上成为了运营者的角色,且有合作伙伴的加入,万科实际上以轻资产运营的模式在管理全自持住宅项目,并且有效实行了房地产调控政策,在与政府的公共关系上有莫大帮助。
 
  数据来源:公开网站,赛迪整理2017.07
  数据三:全自持住宅用地运营,房企可考虑租金入股企业
  华夏幸福基业2016年年报单位:亿元
 
  数据来源:华夏幸福基业官网,赛迪整理2017.07
  此组数据是产业地产龙头企业华夏幸福基业2016年经营数据,从表中看出,产业发展服务的毛利率高达95.75%,是住宅配套毛利率的近5倍,如此高的毛利率吸引了传统房地产企业纷纷转型产业地产运营商,例如万科、保利、远洋、碧桂园等,然而目前很多转型的企业仍然以产业发展为由,销售周边配套住宅,并没有真正意义上运营产业园区,很大程度上也不知道如何运营。排名靠前的产业地产商在对入园企业提供物业服务、运营服务的基础上,通过办公楼租金入股的方式投资有发展潜力的初创企业,从而得到几十倍的收益。鉴于此,对于全自持住宅用地,房企在寻求合作伙伴的同时,可考虑以定制化的产品换取合作伙伴的股权,或用以投资周边初创企业,参与到企业的发展中,获得比租金回报周期更短的回报周期。

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